5 things you need to know Condo rental contract How to rent without being disadvantaged

 

 

 

⚖ 5 เรื่องที่ต้องรู้ สัญญาเช่าคอนโด ปล่อยเช่าอย่างไรไม่ให้เสียเปรียบ

 

                 การปล่อยเช่าคอนโดอย่างไร ที่จะไม่ให้เสียเปรียบนั้น  การทำ“สัญญาเช่าคอนโด”  ซึ่งนับเป็นขั้นตอนสุดท้ายที่จะทำให้การเช่าคอนโดระยะยาวเป็นไปอย่างราบรื่น มีความรัดกุมในการทำสัญญาตั้งแต่ตอนต้น เพื่อสร้างความสบายใจให้เจ้าของห้อง  และได้รับค่าเช่าในแต่ละเดือนได้อย่างไม่ต้องกังวลใจจากผู้เช่า ส่วนผู้เช่าเองก็ได้อยู่ห้องพักตามความต้องการ อย่างไม่ถูกเอาเปรียบเช่นกัน

 

               เพื่อเป็นแนวทางสำหรับในการทำสัญญาเช่าคอนโดไม่ให้เสียเปรียบสำหรับนักลงทุนหลายๆ ท่าน ที่มีคอนโดในมือและอยากปล่อยเช่า  ในบทความนี้ ให้ความรู้เกี่ยวกับการทำสัญญาเช่าคอนโดแบบละเอียด ครบถ้วน ว่าควรทำอย่างไร มีจุดที่ต้องระวังหรือไม่ ครั้งนี้ The bangkok residence แนะนำสรุปให้เข้าใจได้ง่ายๆ เกี่ยวกับรายละเอียดข้อมูลในสัญญาและแต่ละส่วนควรมีอะไรบ้าง? ...

 

📌 1.สัญญาเช่าคอนโดคืออะไร

 

สัญญาเช่าทั่วไป (Rental Agreement) คือสัญญาในการปล่อยสินทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยของตัวเองให้ผู้ใช้บริการได้ใช้งานในระยะเวลาที่กำหนด ไม่ว่าจะเป็น การทําสัญญาเช่าคอนโดมิเนียม เช่าบ้านพัก เช่าอาคาร หรือแม้กระทั่งเช่าที่ดินเปล่า โดยเงื่อนไขการเช่า ผู้ปล่อยเช่าและผู้เช่าต้องมีการทำแบบฟอร์มสัญญาเช่าคอนโดเป็นลายลักษณ์อักษรทั้งสองฝ่าย ซึ่งการดำเนินสัญญาต้องอยู่ภายใต้การบังคับใช้กฎหมายอย่างเคร่งครัด   
ประเภทของสัญญาเช่าคอนโด

 

การทําสัญญาเช่าคอนโด แบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่

 

• สัญญาเช่าคอนโดแบบไม่เกิน 3 ปี

 

สัญญาปล่อยเช่าคอนโดแบบไม่เกิน 3 ปี มีระยะเวลาให้เช่าห้องชุดตั้งแต่ สัญญาเช่าคอนโด 6 เดือน , สัญญาเช่าคอนโด 1 ปี และระยะเวลาอื่นๆ ที่จบการเช่าภายใน 3 ปี โดยเงื่อนไขการทำแบบฟอร์มสัญญาเช่าห้องชุดคอนโดประเภทนี้ให้ถูกกฎหมาย ผู้เช่าและผู้ปล่อยเช่าต้องลงนามลายเซ็นต์ร่วม พร้อมลงนามผู้รับผิดชอบ 

หากในกรณีที่ทรัพย์สินเกิดความเสียหายหรือระหว่างเช่ามีปัญหาจากปัจจัยอื่น เอกสารสัญญาเช่าคอนโดที่ถูกลงนามทั้งสองฝ่ายจะเป็นหลักฐานในการฟ้องร้องได้ แต่หากไม่มีการลงนามสัญญาแบบลายลักษณ์อักษรใดๆ ผู้เสียหายจะไม่สามารถยื่นเรื่องดำเนินตามกฎหมายได้

 

• สัญญาเช่าคอนโดแบบเกิน 3 ปี 

 

สัญญาให้เช่าคอนโดแบบเกิน 3 ปี มีระยะเวลาให้เช่าห้องชุดตั้งแต่ 3 ปี เป็นต้นไป  โดยเงื่อนไขการทำใบสัญญาเช่าคอนโดประเภทนี้ให้ถูกกฎหมาย ผู้เช่าและผู้ปล่อยเช่าต้องลงนามลายเซ็นต์ร่วม  พร้อมลงนามผู้รับผิดชอบที่ ณ กรมที่ดินกับเจ้าหน้าที่ลงทะเบียนเท่านั้น 

หากในกรณีที่ทรัพย์สินเกิดความเสียหายหรือระหว่างเช่ามีปัญหาจากปัจจัยอื่น เอกสารเช่าคอนโดที่ถูกลงนามทั้งสองฝ่ายจะเป็นหลักฐานในการฟ้องร้องได้ แต่หากไม่มีการลงนามสัญญาแบบลายลักษณ์อักษรจดลงทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน แม้มีหนังสือสัญญาเช่าคอนโด ผู้เสียหายสามารถยื่นคำร้องได้แค่ 3 ปีเท่านั้น 

 

📌2. “เงิน” ในสัญญาเช่าคอนโด

 

แน่นอนว่าเรื่องหลักที่เราใช้พิจารณาในการเช่าคอนโดก็คือ “ค่าใช้จ่าย” สำหรับคอนโดที่ปล่อยเช่าทั่วไปแล้วผู้เช่าจะมีค่าใช้จ่าย 2 ส่วนหลักๆ ที่ต้องลงไว้ในสัญญาเลย คือ

2.1 ค่าใช้จ่ายก่อนเข้าอยู่อาศัย

• ค่าเช่าล่วงหน้า อธิบายง่ายๆ ก็คือการจ่ายก่อนอยู่ โดยทั่วไปค่าเช่าล่วงหน้าจะเก็บไม่เกิน 1 – 2 เดือน (กฎหมายบังคับ 1 เดือนในกรณีที่ผู้ให้เช่า มีการปล่อยเช่าคอนโดเกิน 5 ยูนิต) ซึ่งสัญญาเช่าคอนโดส่วนใหญ่ก็จะเป็นแบบปีต่อปี แต่หากเช่าไม่ถึง 1 ปี ก็สามารถตกลงกับผู้ให้เช่าเองได้ว่าจะจ่ายที่ราคาเท่าไหร่

• ค่าประกันความเสียหาย เป็นเงินก้อนที่ผู้เช่าต้องจ่ายไว้ในระยะยาวเลย ได้คืนอีกทีก็ต่อเมื่อครบกำหนดตามสัญญา หรือมีการยกเลิกสัญญาเลย เพราะเงินส่วนนี้เป็นใช้เป็นหลักประกันความเสียหายที่เกิดขึ้นในห้องพัก ก็คือกันไว้สำหรับซ่อมเฟอร์นิเจอร์ ผนัง พื้นห้องต่างๆ ที่อาจเสียหายนั่นเอง แต่หากไม่มีอะไรเสียหายก็จะได้คืนเต็มจำนวน  ซึ่งส่วนใหญ่จะเก็บไม่เกิน 2 เดือนตามที่ กฎหมายควบคุมค่าเช่าที่อยู่อาศัย ปี 2562 ระบุให้ผู้เช่าสามารถเก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่าต่อเดือน โดยกฎหมายนี้จะครอบคลุมสำหรับคนที่ปล่อยเช่าคอนโดเกิน 5 ยูนิตเท่านั้น ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกัน หรือต่างอาคาร แต่หากไม่ได้มีคอนโดให้เช่าถึง 5 แห่ง ก็ขึ้นอยู่กับการตกลงกันกับผู้ให้เช่า

2.2 ค่าใช้จ่ายรายเดือน

ค่าเช่ารายเดือน ตามราคาที่ตกลงระหว่าง “ผู้เช่า” และ “ผู้ให้เช่า”
ค่าน้ำ-ค่าไฟ เสียตามอัตราที่นิติบุคคลของโครงการเป็นผู้กำหนด
ค่าอินเตอร์เน็ต เป็นไปตามโปรโมชันที่ทางผู้บริการตั้งไว้
สำหรับ “ค่าส่วนกลาง” ส่วนใหญ่แล้วผู้ให้เช่าจะเป็นคนจ่าย เพราะต้องเก็บทีเดียวตอนต้นปี ซึ่งผู้ให้เช่าก็มักจะคำนวณรวมกับค่าเช่าห้องไว้เลย

 2.3 การจ่ายค่าเช่าและค่าปรับ

“การจ่ายเงินค่าเช่า” เป็นอีกหนึ่งหัวข้อที่ต้องระบุในสัญญาเช่าคอนโดให้ชัดเจน โดยต้องมีรายละเอียดให้ครบ ดังนี้
• กำหนดวันจ่ายที่ชัดเจน
• จ่ายช้าได้ไม่เกินกี่วัน
• กำหนดวิธีชำระเงินที่ชัดเจน ว่าจะเป็นการจ่ายด้วยเงินสดหรือโอนเงินผ่านธนาคารเข้าบัญชีไหน
• เมื่อล่าช้าจะมีมาตรการอย่างไร เช่น และถ้าผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าเป็นเวลา 3 เดือนติดต่อกัน ผู้ให้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้ทันที ผู้เช่าต้องย้ายออกภายใน 30 วัน และต้องรับผิดชอบค่าเช่าในส่วนที่ค้างไว้ด้วย ถ้าผู้เช่าไม่ย้ายออกภายใน 30 วันจะมีค่าปรับวันละ 500 บาท หากครบกำหนดแล้วยังไม่ย้ายออก ผู้ให้เช่าสามารถเคลื่อนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าไปเก็บไว้ในที่เหมาะสม และทำการเปลี่ยนกุญแจห้องได้
ซึ่งถ้ามีข้อกำหนดเหล่านี้ในสัญญาผู้เช่าย่อมต้องปฏิบัติตาม และไม่สามารถฟ้องร้องในกรณีที่ถูกยกเลิกสัญญา ถูกขนของออกจากห้องได้

 

 

📌3.รายการเฟอร์นิเจอร์ในสัญญาเช่าคอนโด

 

ในส่วนของเฟอร์นิเจอร์  เจ้าของห้องส่วนใหญ่ก็จะเตรียมไว้ให้แบบพร้อมเข้าอยู่ เพื่อให้ผู้เช่าสามารถย้ายเข้าอยู่ได้แทบจะทันทีหลังเซ็นสัญญา ซึ่ง “เฟอร์นิเจอร์และข้าวของทุกอย่างในห้องล้วนเป็นต้นทุนของการทำคอนโดให้เช่า

 ในสัญญาคอนโดที่มีการถ่ายภาพแยกเป็นห้องๆ และเขียนรายการเฟอร์นิเจอร์ไว้ให้ครบถ้วน ซึ่งนอกจากจะช่วยคุมต้นทุนให้กับผู้ปล่อยเช่าแล้ว ยังช่วยผู้เช่าไม่ให้เกิดการถกเถียง หรือโดนปรับเงินเมื่อข้าวข้าวของเสียหายด้วยนะคะ สิ่งที่ควรบันทึกไว้ ได้แก่

• สภาพโดยรวมของห้อง เช่น วัสดุผนัง, สีผนัง, วัสดุพื้น, ผ้าม่าน, หลอดไฟ เป็นต้น

• เฟอร์นิเจอร์ Built-In เช่น ตู้เก็บรองเท้า, ชั้นวางทีวี, ชุดครัว, สุขภัณฑ์ในห้องน้ำ เป็นต้น

• เฟอร์นิเจอร์ลอยตัว เช่น เตียงนอน, โซฟา, โต๊ะ, เก้าอี้ เป็นต้น

• เครื่องใช้ไฟฟ้า ควรระบุยี่ห้อ รุ่น และขนาด เช่น TV ขนาด 55 นิ้ว ยี่ห้อ Samsung รุ่นXXX , ตู้เย็นยี่ห้อ Toshiba ขนาด 10 คิว รุ่นXXX  เป็นต้น

• วัสดุตกแต่ง เช่น กรอบรูป, กระจก, หมอน, พรมปูพื้น, โคมไฟตั้งโต๊ะ, โคมไฟตั้งพื้น เป็นต้น

 

ซึ่งท่านอาจจะเคยเห็นสัญญาที่ละเอียดๆ จะ “ระบุสภาพของเฟอร์นิเจอร์และมูลค่าของเฟอร์นิเจอร์เป็นรายชิ้น” เลย ซึ่งจะมีการกำหนดค่าปรับและค่าซ่อมแซมกรณีเกิดความเสียหายไว้ด้วย เพื่อให้สามารถควบคุมมูลค่าที่ชัดเจนภายในห้องคอนโดของเราได้เลย เช่น โต๊ะทานอาหารมูลค่า 3,000 บาท หากเกิดความเสียหลายเช่น ขาโต๊ะหัก ก็สามารถกำหนดค่าซ่อม หรือค่าซื้อเก้าอี้ใหม่ตามมูลค่าของเฟอร์นิเจอร์นั้นๆ ได้ 

 

📌4.ข้อตกลงและข้อปฎิบัติของ “ผู้เช่า” และ “ผู้ให้เช่า”

 

ผู้เช่าควรได้ทราบข้อตกลงของการอยู่อาศัยโดยละเอียด แบบที่ไม่ใช่ปากเปล่าเท่านั้น ต้องเป็นลายลักษณ์อักษรที่จะช่วยให้ทั้ง 2 ฝ่ายใช้เป็นหลักฐานพูดคุยกันได้ง่ายที่สุด ซึ่งควรแบ่งเป็นหัวข้อให้เข้าใจง่ายๆ ว่า “ผู้เช่า” ต้องทราบ ข้อกำหนด 2 ส่วนคือ ระเบียบการอยู่อาศัยภายในห้อง และการอยู่อาศัยร่วมกันในพื้นที่ส่วนกลาง ดังนี้

 

 

4.1 สัญญาเช่าคอนโดควรแจ้งระเบียบและข้อกำหนดการอยู่อาศัยภายในห้อง ซึ่งผู้ให้เช่าสามารถใส่กฎพิเศษต่างๆ ลงไปเพื่อเป็นการคัดเลือกผู้เช่าไปในตัวได้ เช่น ไม่ชอบคนเช่าที่ปลูกต้นไม้ที่ระเบียง เพราะจะมีแมลงเยอะ หรือด้วยเหตุผลอะไรก็ตามก็สามารถระบุลงไปได้ ซึ่งข้อตกลงเหล่านี้จะมีขอบเขตเพียงในห้องเท่านั้น ซึ่งอย่าลืมระบุบทลงโทษสำหรับการฝ่าฝืนไว้ให้ชัดเจนด้วย

 

 

4.2 สัญญาเช่าคอนโดควรแจ้งระเบียบและข้อกำหนดของการใช้พื้นที่ส่วนกลาง เพื่อให้การปล่อยเช่าราบรื่นและผู้เช่าสามารถอยู่อาศัยในคอนโดของเราร่วมกับเพื่อนบ้านห้องอื่น ๆ ได้อย่างสงบสุข จึงจำเป็นที่จะต้องชี้แจงกฎระเบียบของทางโครงการที่กำหนดโดยนิติบุคคลและกรรมการนิติบุคคลคอนโดให้ผู้เช่ารับทราบด้วย 

 

4.3 สัญญาเช่าคอนโดควรระบุกติกาและข้อปฎิบัติของ “ผู้ให้เช่า” ด้วยเช่นกัน หลักๆ ก็คือเรื่องของการจัดเตรียมห้องให้พร้อมกับการอยู่อาศัย ทั้งน้ำ-ไฟ สภาพของเฟอร์นิเจอร์ต่างๆ ให้อยู่ในสภาพปกติใช้งานได้

 

📌5.การบอกเลิกสัญญา การย้ายออกจากคอนโด และ การต่อสัญญา

 

เป็นหัวข้อที่เป็นประโยชน์กับทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า เพื่อการันตีว่าหากไม่มีการผิดสัญญาในข้างต้นก็จะสามารถพักอาศัยไปได้จนตลอดอายุสัญญา  แต่ในทางกลับกันก็ปกป้องห้องชุดของผู้ให้เช่าในกรณีที่มีการผิดสัญญาด้วยเช่นกัน

 

5.1 การบอกเลิกสัญญา ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาฉบับนี้ได้ทันที โดยผู้เช่าไม่มีสิทธิโต้แย้ง บอกกล่าวล่วงหน้าแค่ 7 วันก็ต้องย้ายออก หากเกิดเหตุการณ์ต่อไปนี้

1. ผู้เช่า ไม่ชำระค่าเช่า + ค่าใช้จ่ายตามที่ตกลงกันไว้ หรือจ่ายไม่ตรงเวลา

2. ผู้เช่า ฝ่าฝืนข้อใดข้อหนึ่งในสัญญาเช่าคอนโด

3. ผู้เช่า กลายเป็นบุคคลล้มละลายตามกฎหมาย

4. หากห้องชุดที่ให้เช่าไม่สามารถใช้พักอาศัยได้ อาจจะด้วยเหตุผลเนื่องจากไฟไหม้ หรือเหตุสุดวิสัยใดๆ

ซึ่งหากเหตุผลนั้นเกิดจากการไม่จ่ายค่าเช่า การฝ่าฝืนกฎในสัญญาหรือเป็นบุคคลล้มละลาย (ข้อ 1-3) ผู้ให้เช่าก็มีสิทธิที่จะริบเงินประกัน รวมทั้งค่าเช่าที่ชำระไว้แล้ว และยังสามารถเรียกร้องค่าเสียหายที่เกิดขึ้นได้ แต่หากการยกเลิกสัญญาเกิดขึ้นจากเหตุสุดวิสัย (ข้อ4) เช่น ไฟไหม้ ทั้ง 2 ฝ่ายไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายใดๆ แต่ผู้เช่าต้องคืนเงินประกันให้กับผู้ให้เช่าตามสัญญา

 

5.2 หากเป็นการบอกเลิกสัญญาในสถานการณ์ปกติ ตามกฎหมายแล้วผู้ใช้เช่าจะยกเลิกสัญญาไม่ได้ หากผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญา แต่ถ้าผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตลอด โดยต้องบอกล่วงหน้า 30 วัน และจะต้องพักอาศัยมาแล้วเกินระยะเวลาครึ่งหนึ่งของสัญญา เช่น สัญญาการเช่ามีระยะเวลา 1 ปี ผู้เช่าต้องพักอาศัยมาแล้ว 6 เดือนขึ้นไป เป็นต้น ทั้งนี้เพื่อเป็นการรักษาทั้งสิทธิ์ในการย้ายของผู้เช่า 

5.3 การย้ายออกจากคอนโด ควรกำหนดระยะเวลาให้ขนของออก จะให้เวลากี่วันก็ตกลงกันไป แต่หากกลัวจะเกินกำหนดต้องระบุไว้ด้วยว่า “ผู้ให้เช่ามีสิทธิขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปจากห้องเช่าได้ทันที โดยผู้เช่าต้องเป็นฝ่ายชำระค่าขนย้ายให้ (หักจากค่าประกันความเสียหาย) ซึ่งผู้ให้เช่าจะดูแลทรัพย์สินของผู้เช่าไว้เป็นเวลา 15 วัน หากไม่มาเอาคืนก็จะถือว่าตกเป็นของผู้ให้เช่า แต่หากมารับคืนก็จะเสียค่าปรับเป็นรายวัน” เป็นต้น

 

สรุปแล้ว 5 เรื่อง ที่ผู้เขียนให้ความสำคัญหลัก ที่ต้องรู้เกี่ยวกับสัญญาเช่าคอนโด ที่จะทำให้ คู่สัญญาแต่ละฝ่าย ไม่ว่าจะเป็น “ผู้ให้เช่า” และ “ผู้ให้เช่า” เพื่อทำข้อตกลงกันตั้งแต่แรกๆ เพื่อกำหนดในสัญญาเช่าคอนโด และทำให้ไม่รู้สึกว่าไม่มีใครเสียเปรียบกันทั้งสองฝ่าย ส่วนใครสนใจคอนโดมือสองและต้องการคำแนะนำการโอนโดยมืออาชีพ ให้คลิก!! https://www.thebkkresidence.com/  

 

 

บทความโดย คุณกันต์กวี ทับสุวรรณ ผู้จัดการฝ่ายกฎหมาย
 

 

 

#คอนโด #คอนโดพร้อมอยู่ #คอนโดมือสอง #คอนโดใกล้รถไฟฟ้า #คอนโดน่าลงทุน #คอนโดเก็งกำไร #คอนโดทำเลดี #กฎหมาย #คอนโดราคาดี #โอนคอนโดมือสอง  #MRT #BTS #condo #condoresale #condoforsale #thebangkokresidence #thebkkresidence #การให้อสังหาฯ #สัญญาเช่า #ขั้นตอนเช่าคอนโด #สัญญาเช่าคอนโด