Looking at real estate from the CEO, how will the real estate market continue? During COVID-19 New outbreak

1044

เมื่อตอนต้นปีสศช. หรือสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติประเมินว่าโอกาสการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยจะเห็นภาพชัดเจนภายในไตรมาส 4 ปี 2564 นี้ แต่การระบาดของโควิด-19 ระลอกใหม่นี้ ทำให้อัตราการติดเชื้อพุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์มากกว่า 20 เท่าของการระบาดระลอกที่ผ่านมา ส่งผลให้สภาวะเศรษฐกิจชะงักอีกครั้ง จากมาตรการคุมเข้มของรัฐ พฤติกรรมการบริโภคของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป หลายกิจการต้องปิดตัวลง อัตราการว่างงานพุ่งสูงสุด เงินหมุนเวียนขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศฝืดเคือง กระทบไปถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่ผู้พัฒนาโครงการทั้งรายกลางและรายเล็ก เริ่มล้มลงทีละราย กล่าวคือ ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยหดตัวต่อเนื่องถึง 3 ปีติดต่อกัน (2562-2564) โดยเมื่อเปรียบเทียบไตรมาส 1 ปีนี้ กับไตรมาส 1 ปีที่แล้ว
พบว่าติดลบ 49% จาก 18,591 หน่วย เหลือ 9,428 หน่วย โดยมียูนิตเปิดใหม่ในปี 2564 นี้เพียงครึ่งเดียวเมื่อเทียบกับยูนิตเปิดขายก่อนสถานการณ์โควิด-19 เมื่อปี 2562

นอกจากนั้น อีกปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือ การปล่อยสินเชื่อบ้านของสถาบันการเงินต่างๆเข้มข้นและมีความยากขึ้น เพื่อป้องกัน NPL หรือหนี้เสีย ทำให้มีผู้ซื้อที่ผ่านเงื่อนไขได้สินเชื่อน้อยลง ส่งผลต่อกำลังซื้อในตลาดอสังหาฯเป็นอย่างมากอีกทั้งยังมีปัจจัยอื่น เช่น ความไม่มั่นคงของเศรฐกิจหรือความไม่มั่นใจในสถานะทางการเงิน มากระตุ้นให้ผู้บริโภคตัดสินใจชะลอการซื้อออกไปอีก ส่งผลให้ซัพพลายในตลาดล้น จนบรรดาผู้ประกอบการต้องเปลี่ยนแผนการรับมือกระตุ้นการขายด้วยโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม ซึ่งเป็นสิ่งที่ตลอดหลายสิบปีมานี้ไม่เคยเกิดขึ้นค่ะ
ในสถานการณ์ปกติเวลาคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ทุกทำเลจะมีการปรับราคาขึ้นเฉลี่ยกว่า 10% แต่การระบาดของโควิด-19 นี้ เรากลับเห็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์กระหน่ำจัดแคมเปญ ส่วนลดสูงถึง40% หรือ 2-3 ล้านของราคาขาย เช่น แคมเปญจาก ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ “Final War Final Price” ลดกันถึง 35% พฤกษา เรียลเอสเตทเอง ก็งัดแคมเปญ “พฤกษา คุ้ม จบทุกดีล” ช่วยลดความกังวลต่อภาระจากการซื้อที่อยู่อาศัยถึง 3 ปี หรืออย่างอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์เองก็ออก Grab or Gone ลด แจก แถม จะเห็นได้กว่าทั้งหมดนี้ กระแสภาพรวมของตลาดต่างให้ส่วนลดกันไม่ต่ำกว่า 30%
นับได้ว่าเป็นช่วงเวลาที่ดีที่สุดของผู้มีกำลังซื้อ การพิจารณานำเงินมาซื้ออสังหาฯในเวลานี้เก็บไว้เป็นการลงทุนทางเลือก เป็นแนวคิดที่ดี เพราะอสังหาริมทรัพย์สามารถสร้าง Passive Income ในรูปแบบของค่าเช่าในระยะยาวได้ และสามารถขายทำกำไรได้ในอนาคต ได้มากกว่า 40-50% เมื่อสภาวะเศรษฐกิจกลับสู่ปกติ

ทางออกของตลาดอสังหาฯจะอยู่ที่ไหนในการระบาดระลอกใหม่ ที่รุนแรงนี้
1. รัฐบาลต้องนำเข้าวัคซีนมาให้ได้มากที่สุด และเร็วที่สุด ประกอบกับมาตรการเพื่อชะลอการระบาดของโควิด-19 ที่ได้ผล
2. ผู้ประกอบการอสังหาฯเร่งปรับโครงสร้างภายใน โดยมองไปถึงกรณีที่วิกฤติที่สุด จะรับมือได้มากน้อยอย่างไร? จะใช้แผนใหน? ควรทำให้ระบบการทำงานมีความยืดหยุ่นระดับสูง กระจายการบริหาร เพื่อเอื้อต่อการตัดสินใจที่รวดเร็ว เพราะวันนี้เรากำลังสู้กับสถานการณ์ที่เปราะบาง เปลี่ยนแปลงทุกเมื่อ
3. การมองกลุ่มเป้าหมาย ในขณะที่หลายธุรกิจอยู่ในขาลง แต่ก็มีอีกหลายธุรกิจเช่นกันที่อยู่ในขาขึ้นหรือประคองตัวไปได้ เช่น กลุ่มผู้ผลิตอาหาร กลุ่มผู้ส่งออก กลุ่มอิเล็คโทรนิคส์ ยังทำรายได้ได้ดี การตลาดในวันนี้จึงเป็นการตลาดเชิงรุก ไม่ใช่ Mass แบบแต่ก่อนที่หว่านเงินโฆษณาสินค้ามากๆ หวังรอให้กลุ่มที่ใช่มาเห็นแล้วซื้อ ควรปรับตัวจาก B2C เป็น B2B ทำแคมเปญการตลาดร่วมกับบริษัทฯ ห้างร้านที่ไม่ได้รับผลกระทบ สร้างศักยภาพในการเข้าถึง ลองหากลุ่มเป้าหมายใหม่ เช่น
กลุ่มเกษียณอายุ ซึ่งเป็นอีกกลุ่มหนึ่งที่น่าสนใจ จากเทรนด์ประเทศไทยที่กำลังเข้าสู่สังคมประชากรผู้สูงวัยโดยสมบูรณ์ในปี 2564 ซึ่งมีประชากรสูงวัย 10.5% หรือ 7.3 ล้านคน และยังมี Demand ที่มาจากผู้สูงวัยชาวต่างชาติที่นิยมพักอาศัยในประเทศไทย
กลุ่มผู้มีรายได้ระดับสูง ถึงปานกลาง เป็นกลุ่มที่ผู้พัฒนาอสังหาฯรายใหญ่ให้ความสนใจมากในปัจจุบันเพราะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อที่แท้จริง การมองความต้องการกลุ่มนี้ให้ออก วิเคราะห์ออกแบบให้ดึงดูดใจตรงตามความต้องการอย่างเหนือความคาดหมายสำหรับกลุ่มนี้ หากทำได้ก็สามารถชนะในวิกฤตินี้ได้เช่นกัน

4. การมองหาพันธมิตรที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะด้าน เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่ผู้ประกอบการควรทำ หากมองไปในอนาคตระยะยาว เทรนด์ของธุรกิจแต่ละธุรกิจจะมีความเชี่ยวชาญกันเฉพาะด้านมากยิ่งขึ้น บริษัทออกแบบก็จะเน้นออกแบบอย่างเดียว บริษัทการตลาดเน้นรับงานการตลาด บริษัทงานขาย บริษัทด้านการบริหารจัดการนิติบุคคล ต่างก็จะมีความเชี่ยวชาญเฉพาะตัว ซึ่งพบเห็นในหลายครั้งว่าทำได้ดีกว่าการที่ผู้ประกอบการมี In house เป็นของตัวเอง การที่มี In house ไว้มาก นอกจากองค์กรใหญ่จะพัฒนาได้ช้าและยากแล้วด้วยข้อจำกัด ในการปรับตัวก็ทำได้ยากเช่นกัน โดยเฉพาะในยามวิกฤติที่ต้องมีการปรับโครงสร้างภายในทำให้บริษัทฯต้องแบกค่าใช้จ่ายในจำนวนมาก ในโลกที่นับวันจะเปราะบางขึ้นทุกที ผันผวนมากขึ้น หรือที่เรียกว่า VUCA World นั้น การที่องค์กรจะมีพันธมิตรที่เชี่ยวชาญในเรื่องต่างๆ เพื่อสร้างงานที่โดดเด่นเป็นเอกลักษณ์ อีกทั้งง่ายต่อการบริหารจัดการ นับเป็นทางเลือกที่ดี
นอกจากนั้น ยังหมายรวมถึงพันธมิตรที่สามารถเป็น พาร์ทเนอร์ทางธุรกิจในลักษณะของการพัฒนา Eco System ของตนเองให้ครบวงจร ขยายฐานทางธุรกิจ เอื้อต่อกันและกัน เป็นเรื่องที่ควรวางแผนไว้เสียตั้งแต่วันนี้ ในโลกอนาคตจะเกิดการรวมตัวของปลา ไม่ว่าจะใหญ่หรือเล็ก สร้างความได้เปรียบในการแข่งขันทางธุรกิจมากกว่าที่จะเป็นสิงโตที่ยิ่งใหญ่เพียงตัวเดียว