Buying a condominium for investment, is it really good?

970

การซื้อคอนโดมิเนียมไว้เพื่อการลงทุน จะดีหรือไม่? ต้องพิจารณากันอย่างถี่ถ้วนค่ะ เพราะการซื้อคอนโดมิเนียมนับเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง จะสร้างผลกำไรให้เราได้หรือไม่ ต้องดูจากองค์ประกอบหลักเหล่านี้ก่อน

สภาพคล่องทางการเงินดี เช่น มีเงินออม หรือมีเครดิตคงเหลือ โดยประเด็นนี้สำคัญเนื่องจาก การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ นั้นใช้เงินก้อนใหญ่ หากไม่ระวังให้ดีอาจจะทำให้ล้มได้ เนื่องจากเป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำ แต่แนะนำสำหรับผู้ที่มีเงินออมเหลือ เพราะการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น จัดเป็นการลงทุนประเภทที่ปลอดภัยที่สุดอย่างหนึ่ง แม้ว่าจะมีช่วงเวลาที่เศรษฐกิจตกต่ำบ้าง แต่เมื่อเศรษฐกิจกลับมาดีขึ้นอีกครั้ง ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะดีดกลับแรง

ซึ่งจากประสบการณ์แล้วพบว่าราคาที่ดีดกลับนั้น สูงขึ้นไปยิ่งกว่าราคาสูงสุดระดับเดิมก่อนหน้านี้เสียอีก เริ่มตั้งแต่ คอนโดมิเนียม ราคาเพียง 20,000 ถึง 30,000 บาทต่อตารางเมตรเมื่อประมาณปี 2545 เกิดวิกฤติหลายต่อหลายครั้ง แต่ทุกครั้งที่ฟื้นกลับมา ราคาต่อตารางเมตรก็ทะยานไปทำ New High เสมอ จนตอนนี้สามารถเห็น คอนโดมิเนียม ในกรุงเทพฯมีราคาเฉลี่ยเกือบ 200,000 บาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะในย่าน CBD หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจ ที่ ณ ปัจจุบันราคาต่อตารางวาไม่ต่ำกว่าล้านบาทค่ะ

ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์จึงเป็นสิ่งที่น่าลงทุนที่สุดเพราะการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ สามารถต่อกรกับภาวะเงินเฟ้อได้ดี มีระดับราคาที่สูงขึ้นเสมอ ในขณะที่เงินสดหรือสินทรัพย์อื่นคงมูลค่าเท่าเดิม หรืออาจจะลดลงมากด้วยซ้ำ เช่นการซื้อรถนี่ล่ะค่ะ

นอกจากนั้น อสังหาริมทรัพย์ยังเนื้อหอมในสายตาของนักลงทุนหลายท่าน มากกว่าหุ้น เนื่องจากมูลค่าราคาที่ปรับตัวขึ้น และไม่จำเป็นต้องเสียเวลาในการเฝ้าและติดตามมากอย่างหุ้น สินทรัพย์ที่มีความเปราะบางและอ่อนไหว ถ้าวิเคราะห์ได้ไม่ลึก รู้ไม่ทันตลาด ก็อาจติดลบกันได้ง่ายๆ อาจเปรียบให้เห็นได้ว่า

" ตลาดหุ้น มีผู้ประสบความสำเร็จ 5% ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์ มี 5% เป็นผู้ไม่ประสบความสำเร็จ "

สำหรับบุคคลที่มีเครดิต ก็ต้องประเมินตัวเองก่อนสักเล็กน้อยด้วยความรอบคอบว่า ค่าใช้จ่ายหมุนเวียนที่ต้องใช้ ต้องชำระเป็นประจำมีเท่าไหร่ แล้วตนเองมีเงินเหลือเพื่อการลงทุนต่างๆเท่าไหร่ โดยไม่กระทบต่อการดำรงชีวิตหรือการใช้จ่ายอื่นๆที่จำเป็น เพราะต้องทำความเข้าใจอีกครั้งว่า อสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ใช่สินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูง และมีความเสี่ยงที่จะขายไม่ได้ หรือเช่าไม่ได้ในเวลาอันสั้น แต่สั้นในที่นี้ก็นับว่าเป็นปี

" ดังนั้นต้องไตร่ตรองดูให้ดีว่าแท้จริงแล้วเงินที่เราเหลือเพื่อการลงทุนนั้นมีเท่าไหร่ สมมติว่ามีรายได้เดือนละ 50,000 บาท ค่าใช้จ่ายจำเป็นเดือนละ 35,000 บาท เรามีเงินที่สามารถลงทุนโดยไม่กระทบเพียงเดือนละ 15,000 บาท ซึ่งในวงเงินนี้เหมาะสำหรับการขอสินเชื่อประมาณ 2-3 ล้านบาท เพราะจะทำให้อัตราการผ่อนอยู่ในวงเงินไม่เกิน 15,000 บาทต่อเดือน ทำให้เราลงทุนได้อย่างสบายใจ ไม่ตกเป็นทาสความบีบคั้นทางการเงิน "

ประเด็นต่อไปที่เราต้องพูดถึงคือ เมื่อเรามีคุณสมบัติพร้อมเป็นผู้มีเงินเหลือ เป็นผู้มีเครดิตเหลือ เราก็ต้องมองไปที่สินทรัพย์เป้าหมายที่เหมาะสมสำหรับการลงทุน ซึ่งก็มีปัจจัยให้คำนึงดังนี้

1.อสังหาริมทรัพย์เป้าหมาย

จากตัวอย่าง 3 ล้าน เราก็ต้องดูว่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคา 3 ล้านนั้นอยู่ที่ไหนบ้าง ขออนุญาตยกตัวอย่างจาก คอนโดมิเนียม ซึ่งจะทำให้ทุกท่านเข้าใจได้ง่ายสุด ในราคา 3 ล้านนั้น คอนโดมิเนียม ในเมืองอาจจะเป็นไปได้ยากมากที่จะหาซื้อ แต่กระนั้นก็ปฏิเสธไม่ได้ว่า อสังหาริมทรัพย์ในเมืองเป็นที่ต้องการและราคามีโอกาสดีดตัวสูงขึ้นกว่าทำเลอื่น ในข้อนี้อยากให้ทุกท่านลองหาดูก่อนค่ะ แต่ถ้าหาไม่ได้ไปดูต่อกันที่ข้อสอง เรื่องของทำเล

2.ทำเลที่ตั้ง สำคัญมากในการลงทุน

ติดถนนใหญ่ ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้แหล่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ห้าง โรงเรียน โรงพยาบาล ฯ ย่อมได้เปรียบกว่าทำเลอื่นที่อยู่ในซอย หรือที่ยังรอการพัฒนา สังเกตดูง่ายๆที่การคมนาคม โครงการไหนคมนาคมสะดวก ทำเลที่ตั้งเป็นยุทธศาสตร์ของบางอย่าง ถือว่าน่าสนใจมากๆทีเดียว

Tip : หากสามารถตรวจสอบได้ว่าทำเลไหนมีแนวโน้มในการเติบโตสูงในระยะเวลาอันใกล้ อันนี้ให้เก็บไว้พิจารณาด้วยเป็นอีกตัวเลือกหนึ่งค่ะ

3.ตัวโครงการ ชื่อเสียงของโครงการ สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ

สภาพแวดล้อมบริเวณโดยรอบ เรื่องนี้สำคัญมากอีกเช่นกัน เลือกแบรนด์ที่เป็นที่รู้จักติดตลาด ช่วยสร้างความเชื่อมั่นต่อผู้บริโภค และความคาดการณ์ต่อการดูแลในอนาคต เพราะ คอนโดมิเนียมกลุ่มแบรนด์จะได้รับการดูแลรักษาที่ดี และบรรดาดีเวลลอปเปอร์ชื่อดังไม่มีทางปล่อยให้ชื่อเสียงตนเองต้องเสีย หรือเสี่ยงต่อการพัฒนาโครงการในอนาคตนั่นเองค่ะ ส่วนตัวโครงการ คอนโดมิเนียม ประเภท High Rise จะได้เปรียบกว่า ในเรื่องของวิวมุมสูง เรื่องค่าส่วนกลางที่ไม่หนักเกินไป มี Demand ที่สูงกว่ากลุ่มคอนโด Low Rise หลายเท่าตัว สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง ก็เป็นอีกสิ่งหนึ่งที่คนทั่วไปมองหาและเป็นปัจจัยในการตัดสินใจของทั้งผู้ซื้อ ผู้เช่า สิ่งที่ควรมีในขั้นพื้นฐาน คือ สระว่ายน้ำ ฟิตเนท ถ้ามีนอกเหนือจากนี้ก็ถือว่าดี แต่ต้องระวังค่าส่วนกลางที่จะสูงตามมาเพราะการดูแลรักษา อ่านเรื่อง คอนโดมิเนียม High Rise VS Low Rise เลือกแบบไหนตรงไลฟ์สไตล์ที่สุด สภาพแวดล้อมโดยรอบ ขอให้ปลอดภัยไว้ก่อน และมีความสะดวกสบายโดยเฉพาะต่อการเข้าถึงสินค้าอุปโภค บริโภค

4.สภาพและฟังก์ชั่นของห้องชุด

เลือก Layout ยอดนิยม นั่นก็คือ หน้าห้องฝั่งภายนอกกว้าง รับลมและแสงดี ประโยชน์ใช้สอยจากพื้นที่ครบครัน เหมาะสมต่อการเคลื่อนไหวเพื่อใช้งานในห้อง วัสดุ อุปกรณ์ต่างๆ มีความทนทานและสวยงาม ลองจำลองตนเองเป็นผู้ใช้งานค่ะ แล้วให้คะแนนดู นอกจากนั้นทิศก็สำคัญ ถ้าเป็นประเทศไทยทิศยอดนิยมคือทิศเหนือ กับทิศใต้ รองลงมาทิศตะวันออก และทิศตะวันตก ตามลำดับ

5.ผู้บริหารนิติบุคคล

หลายคนจะมองข้ามเรื่องนี้ไป แต่จริงๆแล้วสำคัญมาก ต่อให้ตึกดีแค่ไหนถ้าไม่มีผู้บริหารจัดการที่ดี ก็ทำให้ คอนโดมิเนียมโครงการนั้นทรุดโทรมลงได้ค่ะ ยกตัวอย่าง คอนโดมิเนียม แห่งหนึ่งย่านสาทร เปิดโครงการมาด้วยราคาที่ดี ทำเลตอบโจทย์ และความสวยโครงการระดับพรีเมี่ยม แต่พอเวลาผ่านไปบริษัทบริหารดูแลจัดการได้ไม่เป็นระบบ ขาดการดูแลที่ดี ทำให้ตึกเสียมูลค่าอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้คนในอยากออก คนนอกไม่อยากเข้า ทำเอาราคาดิ่งลงทั้งราคาขายและราคาเช่า ก็นับเป็นเรื่องที่น่าเสียดาย

เบื้องต้นจับหลักทั้ง 5 ข้อนี้ได้ การลงทุน คอนโดมิเนียม เพื่อปล่อยเช่าก็สดใสไปกว่า 90% แล้วค่ะ ที่เหลือก็เป็นเรื่องปลีกย่อยที่หากมีเวลาควรศึกษากันเพิ่มเติมเพื่อการลงทุนที่แม่นยำยิ่งขึ้น แต่หากไม่มีเวลา ลองเลือกใช้บริการ BR Agent เราเชี่ยวชาญทุกเรื่องอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะทางด้านการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ประสบการณ์กว่า 12 ปี ที่จะช่วยให้การลงทุนของคุณง่าย สะดวก ประหยัดเวลามากขึ้นค่ะ