6 things you should know if you want to be successful in investing in condo rentals.

 
การมีรายได้เข้ามาอย่างสม่ำเสมอโดยที่ไม่ต้องลงแรงและเวลา หรือที่เรียกว่า Passive Income ยังเป็นสิ่งที่ใครหลายคนต้องการ หนึ่งในวิธีสร้าง Passive Income ที่การันตีผลตอบแทนที่คุ้มค่าได้ นั่นก็คือ “การลงทุนปล่อยเช่าคอนโด”  แต่ก่อนจะลงสนามในธุรกิจนี้ มี 6 ข้อพื้นฐานที่ควรรู้ ถ้าคุณอยากประสบความสำเร็จในการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดค่ะ

1. ผลตอบแทนการเช่า (Yield %)
     อยากเริ่มปล่อยเช่าคอนโด ต้องรู้ความต้องการก่อนว่าอยากได้ผลตอบแทนที่กี่เปอร์เซ็นต์ เพื่อที่จะได้กำหนดเป้าหมายได้อย่างถูกต้อง ควรเลือกทรัพย์สำหรับการลงทุนแบบไหน ทำเลที่จะลงทุนอย่างไร? ย้อนกลับไปในอดีตช่วงที่ Supply ยังไม่มาก การลงทุนปล่อยเช่าคอนโดสามารถสร้างผลกำไรได้สูงถึง 8-9 % ต่อปีค่ะ แต่ถ้าเทียบกับในยุคปัจจุบันนี้ Supply มากขึ้นประกอบกับสภาพเศรษฐกิจขาลงของโลก ทำให้ผลตอบแทนสำหรับการปล่อยเช่าลดลงเป็น 4%  ถึงแม้ว่าจะได้ค่าตอบแทนที่ลดลงแต่ก็ยังน่าสนใจมากกว่าการฝากเงินเย็นไว้กับธนาคาร  เพราะนอกจากจะได้ค่าเช่าที่ได้ดอกเบี้ยดีกว่าเงินฝากแล้ว ยังได้ผลกำไรทางอ้อมจากการขายในอนาคตด้วย การศึกษา Yield จึงเป็นเรื่องสำคัญ ศึกษาเพิ่มเติม อ่านต่อที่ - Rental Yield คืออะไร? ทำไมอยากลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่าต้องรู้? 

2. เงินลงทุน 
     อย่างที่ทุกคนคุ้นหูว่า การลงทุนมีความเสี่ยง การจะลงทุนปล่อยเช่าคอนโดก็เช่นกันค่ะ ขอแนะนำว่าเงินลงทุนควรเป็นเงินเหลือ เงินเย็น หรือเครดิตเหลือ เพราะเมื่อลงทุนปล่อยเช่าคอนโดแล้ว ไม่มีอะไรมาการันตีได้ว่าเราจะหาลูกค้ามาเช่าได้เลยทันที การที่มีเงินลงทุนจำกัดอย่างเช่น กลุ่มนักลงทุนที่กู้ธนาคารต้องมีภาระในการผ่อนรายเดือน ก็อาจเกิดภาวะหมุนเงินไม่คล่อง หลายครั้งที่นักลงทุนหน้าใหม่ หลงกลใช้เครดิตเข้าไปกู้ บางรายถึงขั้นกู้หลายห้องในเวลาเดียวกันเพราะเครดิตบูโรยังไม่โชว์ ทำให้เมื่อถึงเวลาผ่อนชำระ หากห้องไม่มีผู้เช่า หรือหากมีผู้เช่าแต่ได้ค่าเช่าน้อย ก็จะขาดกำลังในการผ่อนชำระ กลายเป็นการสร้างหนี้เสีย  สร้างความเครียดแบบไม่รู้จบนั่นเองค่ะ

ดังนั้น การลงทุนปล่อยเช่าจึงแนะนำสำหรับผู้ที่มีเครดิตเหลือ เงินเย็นจะดีที่สุด งบประมาณที่จะตั้งควรเป็นเงินที่กันไว้จากค่าใช้จ่ายปกติ เป็นงบสำหรับการลงทุนเท่านั้น 

3. คอนโดมิเนียมที่ควรค่าแก่การลงทุน
     เงินลงทุนได้แล้ว ผลกำไรที่ต้องการมีในใจแล้ว ได้เวลาที่จะมาค้นหาทรัพย์ที่ดีที่เหมาะสำหรับการลงทุน ทรัพย์ที่ดีต้องมีคุณสมบัติอะไรบ้าง

          3.1 ราคาคุ้มค่า อยู่ในงบประมาณที่เราต้องการ 
     การลงทุนที่ดีคือการซื้อทรัพย์ได้ในราคาต้นทุนที่ต่ำ ยิ่งต่ำกว่าราคาตลาดได้เท่าไหร่ยิ่งดี โดยเฉพาะในช่วงเหตุการณ์โควิด-19ระบาดแบบนี้ มีหลายคนเทขายทรัพย์ในราคาต่ำ  ถ้าศึกษาและจับทิศทางราคาได้ จะเห็นได้ชัดว่ายุคนี้คือยุคทองแห่งการช้อนซื้อคอนโดมิเนียม  สำหรับคอนโดมิเนียมจะดูกันที่ราคาต่อตารางเมตร ยิ่งซื้อได้ถูกเท่าไหร่ ยิ่งทำให้ผลตอบแทนสูงขึ้นเท่านั้น แต่ต้องได้ขนาดห้องที่ดีด้วย ห้องใหญ่ในงบประมาณที่น้อย ทำให้การยืดหยุ่นของราคาเช่าทำได้สะดวก หาผู้เช่าได้ง่ายขึ้น   

          3.2 มีทำเลที่ตั้งเป็นจุดยุทธศาสตร์ 
     หาคอนโดมิเนียม ใกล้แหล่งทำงาน แหล่งอำนวยความสะดวกสำคัญๆ เช่น ห้างสรรพสินค้าที่มีชื่อเสียง โรงเรียน โรงพยาบาล สวนสาธารณะ เป็นย่านที่สะดวกสบาย การจราจรที่หนาแน่น เช่น สีลม สาทร สุขุมวิท  และรัชดา พระราม 9 เป็นต้น หรือมีแนวโน้มการขยายตัวในอนาคตเช่น สามย่านที่กำลังมี Mega project โครงการ The One ที่มาพร้อมรถไฟฟ้าสายใหม่ จากการพัฒนาพื้นที่ ทำเลนี้อาจทำกำไรได้สูงถึง 200% ได้ไม่ยาก  ปัจจัยเรื่องการเลือกทำเลถือว่าเป็นปัจจัยหนึ่งในการลงทุนที่สำคัญมาก เพราะมีผลต่อการหาคนเช่า ราคาเช่า และราคาขายในอนาคต  นอกจากเรื่องของกำไรจากค่าเช่าแล้ว เราควรคิดไปให้ไกลขึ้นอีกขั้นนั่นคือค่า  Appreciation หรือมูลค่าเพิ่มในอนาคตนั่นเอง
     

         3.3 การคมนาคมสะดวก
     หาทำเลที่ใช่และง่ายที่สุดต่อการดำรงชีวิตประจำวัน ยิ่งถ้าเลือกคอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้าเท่าไหร่ ยิ่งได้ผลตอบแทนที่สูง อีกทั้งถนนหนทางที่ซอกแซกลัดเลาะได้หลายเส้นทาง ใกล้ทางด่วน ยิ่งเป็นจุดเสริมที่แข็งแรงอีกด้วย

         3.4 สภาพโครงการ และสภาพห้อง 
     เป็นสิ่งที่มองข้ามไม่ได้ เพราะมีผลต่อการตั้งราคาเช่าเป็นอย่างมาก หากสภาพโครงการดี มีนิติบุคคลที่ดูแลดี ย่อมทำให้ราคาภาพรวมของโครงการดี ผู้อยู่อาศัยสนใจ ใครๆก็อยากอยู่ในสภาพแวดล้อมที่ดี สะอาด สะดวก ปลอดภัย มีการบริหารจัดการที่ดี ซึ่งเรื่องนี้ต้องมองดีๆ เพราะเป็นปัจจัยที่เราจัดการเองไม่ได้

     สำหรับสภาพห้องควรมี Layout พื้นที่ใช้สอย ที่เอื้อต่อการอยู่อาศัย โปร่งโล่ง สบาย ใช้วัสดุอุปกรณ์ที่ดี ทนต่อการปล่อยเช่า การตกแต่งควรให้สอดคล้องกับกลุ่มของลูกค้าเป้าหมาย  แต่ก็ควรคำนึงถึงต้นทุนด้วยเช่นกัน หากตกแต่งเยอะไปต้นทุนก็จะสูง แต่ไม่ใช่ว่าให้ละเลยการตกแต่ง เพราะการตกแต่งห้องคอนโดให้มีสไตล์ สวยงาม ครบครันด้วยเฟอร์นิเจอร์ และอุปกรณ์ไฟฟ้าชิ้นสำคัญ ก็เป็นตัวช่วยที่ทำให้เราหาผู้เช่าได้ง่ายขึ้น เพราะหากเปรียบเทียบกับขนาดห้องเท่ากัน คนเช่าก็จะตัดสินใจเลือกที่ราคาและการตกแต่งเป็นส่วนมาก

         3.5 สิ่งอำนวยความสะดวก
      พื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวก เป็นเรื่องสำคัญไม่แพ้กันค่ะ เช่น สระว่ายน้ำ และฟิตเนส ยิ่งถ้ามีเพิ่มในส่วนอื่นๆ เช่น Co-working Space , Playground , Home Theatre ก็ยิ่งเป็นแรงช่วยเพิ่มเสน่ห์ดึงดูดใจให้กับผู้เช่า แต่ก็จะตามมาด้วยต้นทุนสำหรับค่าส่วนกลาง จึงต้องมองเรื่องนี้เป็นเพียง Option มีหรือไม่มีก็ได้ เพราะไม่สร้างผลกระทบต่อการตัดสินใจของผู้เช่ามากนัก 

4. กลุ่มเป้าหมายผู้เช่า
     4.1 ลูกค้ากลุ่มเป้าหมายคือใคร มีรายละเอียดความต้องการ และความคาดหวังอย่างไรต่อที่อยู่อาศัย เมื่อรู้แล้ว ผนวกเข้ากับงบประมาณที่เรามี ก็จะใช้ในการเลือกตัวทรัพย์ ตัวทำเลที่ตั้ง และลักษณะโครงการต่อไป 

*** การเลือกผู้เช่าก็เป็นเรื่องสำคัญไม่น้อย เพราะหากไม่คัดกรองผู้เช่า ก็อาจส่งผลต่อสภาพห้องภายหลังจากการปล่อยเช่าไป

5. การทำสัญญาเช่า และเอกสาร
    ควรทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรมีข้อตกลงชัดเจนในเรื่องค่าเช่า กำหนดการจ่ายค่าเช่า สิทธิและหน้าที่ของผู้เช่า ผู้ให้เช่า การบอกเลิกสัญญา ค่าปรับ และอื่นๆ ให้ชัดเจนตั้งแต่ต้น รวมถึงรายการเฟอร์นิเจอร์ อุปกรณ์ต่างๆภายในห้อง ถ่ายเป็นรูปภาพไว้ โดยเฉพาะ Defects สภาพห้องตอนส่งมอบ ควรทำเป็น Checklist เซ็นรับทราบกันทั้งสองฝ่าย เพื่อป้องกันการถกเถียงกันเมื่อหมดสัญญาเช่า

Note: สัญญาเช่าต้องไม่เกินสามปี หากเกินสามปี กฎหมายบังคับให้ต้องจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้นจึงจะสามารถใช้ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้  

6. ช่องทางในการปล่อยเช่า 
     หลังจากที่มีห้องคอนโดมิเนียมเพื่อเตรียมปล่อยเช่า สร้างกำไรแล้วนั้น ผู้ลงทุนควรที่จะทราบแหล่งในการประชาสัมพันธ์ทำการตลาดเพื่อหาผู้เช่า ยิ่งมากยิ่งดี เน้นกระจายไปบนแพลตฟอร์มออนไลน์ต่างๆ หรือจะฝากห้องคอนโดมิเนียมไว้กับเอเจ้นท์อสังหาฯ ให้ทางเอเจ้นท์ช่วยจัดการ ก็จะช่วยให้หาลูกค้าได้เร็วขึ้นค่ะ เพราะเอเจ้นท์เหมือนตัวกลางที่จะช่วยกระจายห้องคอนโดมิเนียมไปสู่ลูกค้าได้ในวงกว้าง แต่การใช้เอเจ้นท์ก็จะมีค่าใช้จ่ายในส่วนของการดำเนินการ โดยส่วนใหญ่จะหักเป็นค่าคอมมิชชั่นที่หนึ่งเดือน ซึ่งก็ถือว่าคุ้มค่ามาก เพราะการปล่อยให้ห้องว่างโดยไร้ผู้เช่าไปนานวัน กำไรที่ควรจะได้ก็ขาดหายไปอย่างน่าเสียดายนั่นเองค่ะ

ทำไมต้องเสี่ยง? ถ้าอยากลงทุนคอนโด
มาลงทุน "คอนโดพร้อมผู้เช่า" กับ BR Agent
- ลดความเสี่ยงในการลงทุน
- ไม่ต้องรอลุ้นผลตอบแทน
- การันตี Yield ดี
- โครงการทำเลคุณภาพรวม

📍𝗦𝗔𝗟𝗘 𝗢𝗙𝗙 𝗨𝗣 𝗧𝗢 𝟱𝟬%
𝗕𝗥 𝗔𝗚𝗘𝗡𝗧 จัดให้ช้อป 𝙊𝙉𝙇𝙄𝙉𝙀 แบบจุกๆ
กับคอนโดทำเลดี 4 ย่านสุดฮอต

✊️ ช้าหมดอด ต้องรีบจอง! ✊️

✅ 𝐒𝐮𝐤𝐡𝐮𝐦𝐯𝐢𝐭
𝗖𝗹𝗶𝗰𝗸 > https://bit.ly/3ny5Qc6

✅ 𝐒𝐚𝐭𝐡𝐨𝐫𝐧
𝗖𝗹𝗶𝗰𝗸 > https://bit.ly/34FkqWk

✅ 𝐏𝐡𝐚𝐲𝐚𝐭𝐡𝐚𝐢
𝗖𝗹𝗶𝗰𝗸 > https://bit.ly/2GDkdLi

✅ รัชดา
𝗖𝗹𝗶𝗰𝗸 > https://bit.ly/3d9x17Y

📍 เงื่อนไขเป็นไปตามที่บริษัทกำหนด

สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม

☎️ Call 1319
LINE@: http://line.me/ti/p/%40bkkresidence
Facebook: https://www.facebook.com/TheBangkokResidence
Instagram: https://www.instagram.com/thebangkokresidence/